La crisi economica conseguente all’emergenza coronavirus sta avendo gravi ripercussioni anche e soprattutto nelle locazioni commerciali.
Nell’articolo a cura dell’Avv. Pieraldo Capogna, vengono approfondite varie “strade” che il conduttore potrebbe intraprendere a propria tutela in questo momento di grave difficoltà.
Il DPCM del 22 marzo 2020, emanato dal Presidente del Consiglio Conte, al fine di arginare l’emergenza Coronavirus, ha previsto misure ancora più restrittive rispetto ai precedenti provvedimenti, imponendo la chiusura di tutte le attività commerciali ritenute non essenziali. Alla luce di tale provvedimento, è palese che centinaia di migliaia di attività commerciali italiani subiranno passivamente una forte riduzione di fatturato e liquidità.
Per tale motivo, tali aziende stanno cercando di tagliare il più possibile costi e spese che incidono direttamente sul proprio fatturato, tra cui sicuramente i canoni di locazione.
Ecco alcune ipotesi a favore dei conduttori in merito alle possibilità di ottenere una riduzione dal pagamento del canone di locazione, oppure una sospensione temporanea oppure ancora la risoluzione del rapporto contrattuale / recesso anticipato.
SOSPENSIONE O RITARDO NEL PAGAMENTO DEL CANONE PER IMPOSSIBILITA’ TEMPORANEA
L’emergenza sanitaria a causa della diffusione del coronavirus sta causando una impossibilità temporanea e ritardo incolpevole del conduttore nel pagamento dei canoni.
Nonostante il grave disagio, però, il conduttore potrebbe essere interessato a continuare il rapporto di locazione; pertanto, a detta di dottrina autoritaria condivisa dallo scrivente, lo stesso conduttore potrebbe avvalersi del disposto del secondo comma dell’art 1256 del codice civile, secondo cui “se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”.
Pertanto, il conduttore, al sopraggiungere di una causa di “forza maggiore” (chiusura obbligatoria della propria attività disposta dal governo, o riduzione drastica delle attività aziendali come ad esempio chi continua a consegnare solo a domicilio) che rende temporaneamente impossibile l’esecuzione del contratto (cioè l’impossibilità di svolgere pienamente la propria attività e la particolare gravosità nel pagare i canoni) sarebbe giustificato a ritardare il pagamento dei canoni di locazione.
Dunque, durante tutto il periodo di emergenza sanitaria, il ritardo nel pagamento dei canoni non dovrebbe configurare responsabilità in capo al conduttore.
Al momento della fine dello stato emergenziale ed a seguito della ripresa del proprio fatturato dovrà provvedere a corrispondere quanto non ancora versato.
RINEGOZIAZIONE DELLE CONDIZIONI ECONOMICHE DEL CONTRATTO, RIDUZIONE DEL CANONE
L’ultimo comma dell’art. 1467 del codice civile prevede che qualora si verifichino eventi che rendano eccessivamente oneroso il contratto sottoscritto e sproporzionatamente gravoso l’adempimento in capo ad uno dei contraenti, le parti possano evitare la risoluzione del contratto modificandone le condizioni.
Pertanto, sempre a causa dell’emergenza sanitaria (e della chiusura forzata delle attività commerciali o della drastica riduzione delle attività con sole consegne a domicilio), i proprietari degli immobili locati potrebbero essere formalmente invitati a rinegoziare, temporaneamente o definitivamente il contratto di locazione, fino al perdurare della crisi economica, con conseguente registrazione della modifica contrattuale (in modo tale da ridurre la tassazione a carico di entrambe le parti).
RECESSO DALLA LOCAZIONE PER GRAVI MOTIVI
In ogni caso, ed in extrema ratio, è sempre consentito al conduttore recedere per gravi motivi, così come disposto dall’art. 27 della Legge 27 luglio 1978 n. 392.
Infatti, la citata norma consente, in seguito al sopravvenire di gravi motivi (come lo è l’attuale emergenza sanitaria), al conduttore di azionare il diritto di recesso con preavviso di sei mesi da comunicarsi a mezzo raccomandata a/r, “indipendentemente dalle previsioni contrattuali”.
RISOLUZIONE DEL CONTRATTO PER ECCESSIVA ONEROSITA’ SOPRAVVENUTA
Si è già evidenziato come l’emergenza sanitaria causata dalla diffusione del coronavirus abbia cagionato gravi conseguenze economiche per le attività commerciali italiane.
Condivide lo scrivente con altra dottrina recente, come la prestazione contrattuale del conduttore (il puntuale pagamento dei canoni di locazione) sia attualmente diventata più onerosa rispetto ad una condizione di normalità; pertanto, sembrerebbe applicabile il disposto dell’art 1467 del codice civile, secondo cui se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, “la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458 c.c.”. Risoluzione immediata senza attendere il decorso dei sei mesi di preavviso previsti, invece, per il recesso.
LA STRADA CONSIGLIATA E SICURA PER I CONDUTTORI
Le varie strade, al fine di evitare lunghi contenziosi tra conduttori e locatori (in assenza di un provvedimento governativo ad hoc in tema locazioni ad uso commerciale), portano inevitabilmente ad un auspicato e proficuo confronto tra le parti. In assenza di dialogo bonario, è facoltà del conduttore proporre istanza di mediazione al fine di addivenire ad una più “formale” soluzione.
Inoltre, con la proposizione dell’istanza di mediazione, in caso di ritardato oppure omesso pagamento dei canoni di locazione a causa della grave odierna situazione, difficilmente il locatore riuscirebbe ad ottenere un provvedimento di sfratto esecutivo, proprio in pendenza del procedimento di mediazione.
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